Por Dr. Ricardo Feitosa
Os compradores de imóveis no Brasil, estão obrigados a pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Trata-se de um ato oneroso que produz vantagens e obrigações entre as partes envolvidas, pago em uma única parcela, sendo devido entre pessoas vivas e, por isso, também conhecido como Imposto sobre a Transmissão de Bens Inter Vivos. Não se incluem no campo de incidência do ITBI as transmissões por herança, bem como, não é cobrado no caso de doações, afinal, esses eventos são tributados pelo Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCM-D).
Ocorre que, as pessoas físicas ou jurídicas que atualmente negociam seus imóveis no munícipio de São Paulo, há algum tempo, vêm enfrentando uma cobrança abusiva desse imposto.
A Prefeitura Municipal de São Paulo afronta determinações contidas na Constituição Federal (CF) e no Código Tributário Nacional (CTN), pois, criou um valor para base de cálculo do pagamento do ITBI, o qual nomeou de Valor Venal de Referência dos imóveis (VVR). Assim, atualmente, são previstas duas formas de cálculo do ITBI em São Paulo, (i) Base de Cálculo sobre valor da transação ou, (ii) Base de Cálculo sobre valor venal de referência (VVR), no caso do valor da negociação ser inferior a esse piso mínimo.
E, aqui é que se encontra a ilegalidade, afinal, esse Valor Venal de Referência, é um valor que fora determinado pela própria Prefeitura, sem seguir o rito necessário de ser apresentado e votado um novo Plano Diretor para a cidade, dessa forma, o que deveria vigorar, seria o Valor Venal que, em média, é de 35% inferior a esse valor de referência.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, já se manifestou inúmeras vezes de forma contrária à utilização desse valor venal de referência, declarando que o mesmo afronta o artigo 50 da CF/88, bem como, o artigo 97 do CTN, mas, a Prefeitura insiste nessa base de cálculo e, dessa forma, as pessoas que negociam seus imóveis em território paulista, devem ingressar com ação específica para serem cobradas corretamente desse tributo.
A mencionada ação, através de Liminar, obriga a Prefeitura de São Paulo a cobrar o ITBI, sobre o Valor Venal do Imóvel, possibilitando o registro perante o competente cartório de registro de imóveis.
Os resultados dessa ação são positivos. Os compradores de imóveis têm conseguido, na Justiça, mudar o critério da Prefeitura de São Paulo para calcular o ITBI. A busca pelo judiciário vem se tornando frequente desde a crise no mercado imobiliário.
Em julgados recentes, os juízes vêm entendendo que não há base legal para o chamado VVR, pois, como já mencionado nesse artigo, afronta ao disposto nos artigos 150 da CF/88 e o artigo 97 do CTN. Para os magistrados, o ITBI deveria compor o valor da negociação ou do valor venal, que consta na planta de valores genéricos do município e serve de referência ao IPTU.
Além disso, já houve manifestação a respeito do VVR pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo ao julgar um Incidente de Inconstitucionalidade. A decisão determinou que o valor venal de referência (VVR) deveria servir ao município apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar para prévia fixação da base de cálculo do ITBI; porém, apesar da decisão, a Prefeitura manteve o cálculo do imposto com o VVR.
A título de conhecimento, o valor de arrecadação com o ITBI foi de R$ 1,75 bilhão em 2016!
Pelo Decreto Municipal n° 46.228 que instituiu o VVR, a Prefeitura deveria se basear no valor do metro quadrado em relatórios enviados pelas imobiliárias. No entanto, além de não haver publicidade dos cálculos utilizados, esses valores são fixados pela Prefeitura Paulista sem que exista critério objetivo.
A alternativa, portanto, aos compradores de imóveis em São Paulo, é o ingresso de uma ação, com pedido de liminar, para obrigar a Prefeitura de São Paulo, mediante determinação judicial, a efetuar o calculo do ITBI sobre o Valor Venal do Imóvel, evitando-se assim cobranças incorretas e abusivas.
Dr. Ricardo Feitosa Atua nas áreas de Direito Civil e Trabalhista. Advogado pela Universidade de São Caetano do Sul; Pós-Graduado em Processo Civil pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo
LETANG ADVOGADOS ASSOCIADOS
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